Ley del suelo 8/2007 (y VI).

La nueva Ley deroga la Ley 6/98, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, y también otros preceptos normativos. En concreto, la Disposición Derogatoria Única establece que quedan derogados a la entrada en vigor de la Ley:

a)   La Ley 6/1998, de 13 de abril, de Régimen del Suelo y Valoraciones.

b)   El artículo 133, el apartado 1 del artículo 134, el apartado 1 del artículo 243, el artículo 276, el apartado 1 del artículo 280, y los artículos 287, 288, 289 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio.

c)   Los artículos 38, 39 y 43.2 de la Ley de Expropiación  Forzosa  de  16 de diciembre de 1954.

d)   Cuantas otras disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo dispuesto en esta Ley.

Por otro lado, las Disposiciones Adicionales modifican distintos aspectos de la Ley 33/2003 de Patrimonio de las Administraciones Públicas, de la Ley de Expropiación Forzosa y por último, es importante señalar la modificación que la nueva Ley 8/2007, en su Disposición Adicional Novena, lleva a cabo de la Ley de Bases de Régimen Local, en relación con la Ley 53/1984 de Incompatibilidades, fijando medidas que pretenden evitar la posible corrupción en los consistorios y estableciendo con dicho fin y de forma expresa:
-  Requisitos para la aprobación de los convenios y permutas por el Pleno de los Ayuntamientos, 
-  La obligación de los concejales y directivos municipales de realizar declaraciones públicas de sus bienes y actividades privadas,
-  La prohibición de aquellos que ostenten cargos de responsabilidad ejecutiva, durante el plazo de dos años, de realizar cualquier actividad privada en la misma materia con posterioridad al cese de su actividad en el consistorio,
-  Y además, la obligación de identificar y hacer público el nombre de los propietarios, durante los últimos cinco años, de los terrenos que se recalifiquen y generen plusvalías.

Ley del Suelo 8/2007 (V).

El Título V  regula el contenido de la venta y sustitución forzosas, el patrimonio público de suelo y el derecho de superficie.

La Ley establece como procedimiento alternativo a la expropiación, en los supuestos de incumplimiento del deber de edificar o rehabilitar en los plazos establecidos en la normativa aplicable, el régimen de venta o sustitución forzosas. Mediante dichos procedimientos, un particular no propietario, podrá resultar, tras un procedimiento con publicidad y concurrencia, adjudicatario de la titularidad de una finca, como beneficiario privado de la expropiación, o de la facultad de la ejecución en régimen de propiedad horizontal con el propietario de la finca. Esta adjudicación será inscribible en el Registro de la Propiedad y en la inscripción se harán constar las condiciones y plazos de edificación a que quede obligado el adquirente en calidad de resolutorias de la adquisición.

En cuanto a los patrimonios públicos de suelo, la nueva regulación pretende que se dé un mayor rigor en la determinación del destino o las medidas para asegurar que se cumple el destino aún cuando se enajenen los bienes. Así, entre otras cosas, se determina en la nueva Ley que los bienes deben destinarse a la construcción de viviendas de protección pública u otros usos de interés social. También se establece que los ingresos obtenidos mediante la enajenación de los terrenos o la sustitución por dinero, deberán destinarse a la conservación, administración y ampliación del patrimonio público de suelo. Todas las limitaciones, obligaciones, plazos y condiciones de destino son inscribibles en el Registro de la Propiedad.

En relación con el derecho de superficie, la nueva Ley quiere potenciar la utilización de este derecho como un medio más, al alcance de los ciudadanos, para acceder a una vivienda. Este derecho real limitado sobre la propiedad del suelo, consiste en la facultad de construir en suelo ajeno (tanto en la rasante, el vuelo y el subsuelo) y en construcciones ya realizadas, manteniendo por tiempo limitado (hasta 99 años) la propiedad de lo edificado.

Ley del Suelo 8/2007 (IV).

En el Título IV, sobre Expropiación forzosa y responsabilidad patrimonial, se recogen sustancialmente las mismas reglas que ya contenía la Ley 6/98 sobre Régimen del Suelo y Valoraciones en materia de expropiación forzosa, con la salvedad de que las pocas modificaciones sí son de cierta importancia:

-     La legitimación expropiatoria queda limitada, no a la mera aprobación de los planes, sino a que éstos habiliten para su ejecución y ésta deba producirse por el sistema de expropiación.

-     En el Acta de Ocupación se podrá sustituir la descripción gráfica de la finca y la referencia catastral que se incorporan normalmente, por una Certificación descriptiva y gráfica.

También se han producido algunos cambios en la regulación del Derecho de reversión, reduciéndose los supuestos en los que procede la misma en los casos de expropiación por razones urbanísticas. No procede la reversión cuando se segregue del suelo expropiado el vuelo o subsuelo, siempre que se mantenga el uso dotacional público para el que fue expropiado. Finalmente, la Ley introduce el derecho a la retasación cuando una modificación de la ordenación aumente el valor de los terrenos expropiados para ejecutar una actuación urbanizadora, correspondiendo al expropiado o sus causahabientes la diferencia entre dicho valor y el resultado de actualizar el justiprecio.

En materia de responsabilidad patrimonial, teniéndose en cuenta que no se reconocen derechos indemnizatorios como consecuencia del ejercicio de la función pública del urbanismo, en el artículo 30 la Ley 8/2007 se enumeran unos supuestos indemnizatorios “en todo caso”, que son:

-  Cuando se alteren las condiciones de ejercicio de la ejecución de la urbanización o de las condiciones de participación de los propietarios en ella, antes de transcurrir los plazos para su desarrollo, o, una vez transcurridos, cuando sea culpa de la administración.

-  Las situaciones de fuera de ordenación no son indemnizables; sí lo será la imposibilidad de usar y disfrutar la construcción o edificación lícitamente durante su vida útil.

-  Las vinculaciones y limitaciones singulares que excedan de los deberes legalmente establecidos respecto de construcciones y edificaciones, o lleven consigo una restricción de la edificabilidad o el uso que no sea susceptible de distribución equitativa.

- Indemnizaciones ligadas a las licencias, por su anulación, demora injustificada en su otorgamiento, denegación improcedente, etc., salvo que concurra dolo, culpa o negligencia graves imputables al perjudicado.

Ley del Suelo 8/2007 (III).

El Título III aborda los criterios de Valoraciones del suelo y las construcciones y edificaciones, a efectos reparcelatorios, expropiatorios y de responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas.

Conforme al punto 1 del “Artículo 20. Ámbito del régimen de valoraciones”, las reglas generales de valoración se aplican a las valoraciones de suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones y los derechos constituidos sobre ellos, cuando tengan por objeto:

- La verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para la ejecución de la ordenación territorial y urbanística en las que la valoración determine el contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre los afectados.

- La  fijación  del justiprecio  en  la expropiación, cualquiera que sea la finalidad de ésta y la legislación que la motive.

- La fijación del precio a pagar al propietario en la venta o sustitución forzosas.

- La determinación de la responsabilidad patrimonial de la Administración Pública.

Los criterios generales de valoración quedan expuestos en el Artículo 21 y son los siguientes:

- El valor del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de toda carga, gravamen o derecho limitativo de la propiedad.

- El suelo se tasará según su situación y con independencia de la causa de valoración y el instrumento legal que la motive.

- La edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones en el suelo rural, se tasarán con independencia de los terrenos siempre que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración, sean compatibles con el uso o rendimiento considerado   en   la valoración del suelo y no hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoración por   su   carácter   de   mejoras permanentes. Por el contrario, en el suelo urbanizado, las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten a la legalidad se tasarán conjuntamente con el suelo.

- Se   considerarán   como   uso   y edificabilidad   de   referencia   los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler. Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se le atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.

- Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.

- De la cantidad resultante se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.

Para el punto 2 del artículo 23, cuando se trate de valorar un suelo edificado, o en curso de edificación, el valor de la tasación será el superior de los siguientes:

- El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente, que se ajuste a la legalidad, por el método  de  comparación,  aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada.

- El determinado por el método residual del apartado a) de este artículo, aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada.

Según se dice en el punto 3 del artículo 23, cuando se trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, el método residual a que se refieren los apartados anteriores considerará los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en su situación de origen.

En los artículos 24 y 25 de la Ley 8/2007 se regulan las indemnizaciones de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización y de la iniciativa y la promoción de actuaciones de urbanización o edificación, respectivamente.

Ley del suelo 8/2007 (II).

El título II regula las Bases del Régimen del Suelo, estableciendo la reserva para viviendas protegidas, los instrumentos para la publicidad y eficacia en la gestión pública urbanística, las situaciones básicas de suelo y las actuaciones de transformación urbanística.

Así, por ejemplo, en el “Artículo 10” de la Ley se establece una “Reserva Obligatoria para Viviendas Protegidas”, disponiendo que se debe "Destinar suelo adecuado y suficiente para usos productivos y para uso residencial, con reserva en todo caso de una parte proporcionada a vivienda sujeta a un régimen de protección pública que, al menos, permita establecer su precio máximo en venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda, como el derecho de superficie o la concesión administrativa”. Asimismo, establece que "Esta reserva será determinada por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística o, de conformidad con ella, por los instrumentos de   ordenación   y,   como   mínimo comprenderá los terrenos necesarios para realizar el 30% de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el suelo que vaya a ser incluido en actuaciones de urbanización”.

No obstante, la legislación podrá también fijar o permitir excepcionalmente una reserva inferior para determinados Municipios o actuaciones, siempre que, cuando se trate de actuaciones de nueva urbanización,   se   garantice   en   el instrumento de ordenación el cumplimiento íntegro de la reserva dentro de su ámbito territorial de aplicación y una distribución de su localización respetuosa con el principio de cohesión social.

Para garantizar la efectividad de la reserva   la   Disposición   transitoria primera establece que se aplicará a todos los cambios de ordenación cuyo procedimiento de aprobación se inicie con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley, en la forma dispuesta por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.

Como mecanismo de cierre, se prevé la aplicación automática si las Comunidades Autónomas  no  hubieren   establecido reservas iguales o superiores, transcurrido un año desde la entrada en vigor de la misma, con las siguientes salvedades:

- Estarán exentos de su aplicación los instrumentos de ordenación de los Municipios de menos de  10.000 habitantes en los que, en los dos últimos años anteriores al del inicio de su procedimiento de aprobación, se hayan    autorizado     edificaciones residenciales para menos de cinco viviendas por cada mil habitantes y año, siempre y cuando dichos instrumentos no ordenen actuaciones residenciales para más de 100 nuevas viviendas; así como los que tengan por objeto actuaciones de reforma o mejora de la urbanización existente en la que el uso residencial no alcance las 200 viviendas.

- Igualmente, los instrumentos de ordenación podrán compensar motivadamente minoraciones del porcentaje en las actuaciones de nueva urbanización no dirigidas a atender la demanda de primera residencia prevista por ellos, con incrementos en otras de la misma categoría de suelo.
 

Ley del suelo 8/2007 (I).

El título I de la Ley establece el Estatuto de la Propiedad del Suelo, en tres grandes apartados:

-Primero,  los “derechos y deberes de la ciudadanía”, entendida ésta como un estatuto de la persona que asegure su disfrute en libertad del medio en el que vive, su participación en la organización de dicho medio y su acceso igualitario a las dotaciones, servicios, espacios colectivos,…  todo ello con independencia de cual sea su actividad y su patrimonio. 

- Segundo, el “régimen de la iniciativa privada” para la actividad urbanística, que es una actividad económica de interés general que afecta tanto al derecho de la propiedad como a la libertad de empresa.

- Tercero, el “régimen urbanístico de la propiedad del suelo”, definiendo sus facultades y deberes.

Ley del suelo 8/2007.

La historia del Derecho urbanístico español se inició en la segunda mitad del siglo XIX, en torno a dos grandes tipos de operaciones urbanísticas: el ensanche y la reforma interior; dicha historia del Derecho urbanístico cristalizó a mediados del siglo XX con la Ley del Suelo de 1956 que es la primera ley completa en la materia.

Desde 1956 ha sido grande la evolución sufrida en lo social, en lo económico, en lo político,… y consecuentemente en el urbanismo, siendo ello sobre lo que se fundamenta la Ley 8/2007, según se dice en su propia exposición de motivos, en varios sentidos:

- En primer lugar, conocido es que la Constitución de 1978 establece un nuevo marco de referencia cuando se ocupa de la regulación de los usos del suelo, a propósito del derecho a la vivienda, así como de la obligación de contribuir a la utilización racional de los recursos naturales y culturales, todo ello, en sus artículos 45 a 47. Además, el nuevo orden competencial instaurado por la doctrina del Tribunal Constitucional, a través de sentencias como las número 61/1997 y 164/2001, implica que son las Comunidades Autónomas las que tienen competencia para diseñar y desarrollar sus propias políticas en materia urbanística, mientras que el Estado puede regular lo que le compete en aplicación del artículo 149.1 de la Constitución (como por ejemplo, las condiciones básicas del derecho de propiedad, los aspectos registrales en cuanto parte de la legislación civil, las garantías generales de la expropiación forzosa y el régimen de valoraciones del suelo, así como otras cuestiones puntuales), pero sin condicionar nunca las atribuciones de las Comunidades Autónomas. Ante esta situación expuesta, la Ley 8/2007 prescinde de regular técnicas urbanísticas y evita el uso de tecnicismos para no prefigurar, ni indirectamente, un concreto modelo urbanístico, resultando por tanto una Ley que no es urbanística, pero sí una Ley referida al régimen del suelo, y garantizando la igualdad en el ejercicio de los derechos constitucionales.

- En segundo lugar, tiene presente la Ley del suelo 8/2007 que la ciudad es el lugar en el que se desenvuelve la vida cívica de los ciudadanos y, por tanto, deben tenerse en cuenta los derechos de éstos en relación con el urbanismo, y con los medios rural y urbano, con independencia de que sean o no sus propietarios. Es decir, se regulan los derechos y deberes de los ciudadanos en general, en materia de suelo, y no únicamente de los propietarios de suelo.

- En tercer lugar, la Ley del suelo 8/2007 quiere responder a los requerimientos de un desarrollo sostenible, minimizando el impacto de los grandes crecimientos y apostando por la regeneración de la ciudad existente, considerando al suelo, además de cómo un recurso económico, también como un recurso natural, escaso y no renovable.

Siguiendo lo indicado en la exposición de motivos, sabemos que el título preliminar de la Ley se dedica a aspectos generales, tales como la definición de su objeto en el artículo 1 y la enunciación de algunos principios que la vertebran, como en el “Artículo 2. Principio de desarrollo territorial y urbano sostenible” y en el “Artículo 3. Ordenación del territorio y ordenación urbanística”, de acuerdo con la filosofía expuesta hasta el momento. Por su interés, conviene reproducir íntegro el “Artículo 1. Objeto de esta Ley” donde se dice que “… regula las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con el suelo en todo el territorio estatal. Asimismo, establece las bases económicas y medioambientales de su régimen jurídico, su valoración y la responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas en la materia”.