Ley del suelo 8/2007 (II).

El título II regula las Bases del Régimen del Suelo, estableciendo la reserva para viviendas protegidas, los instrumentos para la publicidad y eficacia en la gestión pública urbanística, las situaciones básicas de suelo y las actuaciones de transformación urbanística.

Así, por ejemplo, en el “Artículo 10” de la Ley se establece una “Reserva Obligatoria para Viviendas Protegidas”, disponiendo que se debe "Destinar suelo adecuado y suficiente para usos productivos y para uso residencial, con reserva en todo caso de una parte proporcionada a vivienda sujeta a un régimen de protección pública que, al menos, permita establecer su precio máximo en venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda, como el derecho de superficie o la concesión administrativa”. Asimismo, establece que "Esta reserva será determinada por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística o, de conformidad con ella, por los instrumentos de   ordenación   y,   como   mínimo comprenderá los terrenos necesarios para realizar el 30% de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el suelo que vaya a ser incluido en actuaciones de urbanización”.

No obstante, la legislación podrá también fijar o permitir excepcionalmente una reserva inferior para determinados Municipios o actuaciones, siempre que, cuando se trate de actuaciones de nueva urbanización,   se   garantice   en   el instrumento de ordenación el cumplimiento íntegro de la reserva dentro de su ámbito territorial de aplicación y una distribución de su localización respetuosa con el principio de cohesión social.

Para garantizar la efectividad de la reserva   la   Disposición   transitoria primera establece que se aplicará a todos los cambios de ordenación cuyo procedimiento de aprobación se inicie con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley, en la forma dispuesta por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.

Como mecanismo de cierre, se prevé la aplicación automática si las Comunidades Autónomas  no  hubieren   establecido reservas iguales o superiores, transcurrido un año desde la entrada en vigor de la misma, con las siguientes salvedades:

- Estarán exentos de su aplicación los instrumentos de ordenación de los Municipios de menos de  10.000 habitantes en los que, en los dos últimos años anteriores al del inicio de su procedimiento de aprobación, se hayan    autorizado     edificaciones residenciales para menos de cinco viviendas por cada mil habitantes y año, siempre y cuando dichos instrumentos no ordenen actuaciones residenciales para más de 100 nuevas viviendas; así como los que tengan por objeto actuaciones de reforma o mejora de la urbanización existente en la que el uso residencial no alcance las 200 viviendas.

- Igualmente, los instrumentos de ordenación podrán compensar motivadamente minoraciones del porcentaje en las actuaciones de nueva urbanización no dirigidas a atender la demanda de primera residencia prevista por ellos, con incrementos en otras de la misma categoría de suelo.
 
El artículo 11 establece que todos los instrumentos de ordenación territorial y de ordenación  y  ejecución  urbanísticas, incluidos los de distribución de beneficios y de cargas, así como los convenios que con dicho objeto vayan a ser suscritos por la Administración competente, deben ser sometidos al trámite de información pública en los términos y por el plazo que establezca la legislación en la materia, que nunca podrá ser inferior al mínimo exigido en la legislación sobre procedimiento administrativo común, y deben publicarse en la forma y con el contenido que determinen las leyes. También se expone que las administraciones públicas deben impulsar la publicidad telemática del contenido de los  instrumentos de ordenación territorial y urbanística en vigor, así como del anuncio de su sometimiento a información pública.

En cuanto a las situaciones básicas en las que se puede encontrar el suelo, la Ley distingue dos tipos: el urbanizado y el rural, , huyendo   de   criterios   de desregulación y previendo que el suelo de desarrollo será el que, siendo rural, los instrumentos de ordenación prevean o adscriban a tal condición. El artículo 12 indica que "todo el suelo se encuentra, a los efectos de esta ley, en una de las situaciones básicas de suelo rural o suelo urbanizado".

Las actuaciones de transformación urbanística son las que prevé la Ley para el paso de un suelo a otro y se regulan en su artículo 14 en actuaciones de urbanización y actuaciones de dotación. Las actuaciones de urbanización incluyen a las de nueva urbanización y a las que tienen por objeto reformar o renovar la urbanización de un ámbito de suelo urbanizado. Las actuaciones  de  dotación son las que tienen por objeto incrementar las dotaciones públicas de un ámbito de suelo urbanizado para reajustar su proporción con la mayor edificabilidad o densidad, o con los nuevos usos asignados en la ordenación urbanística al ámbito, y no requieran la reforma o renovación integral de su urbanización.

Entre los deberes de la promoción de las actuaciones de transformación urbanística, el artículo 16 dispone entregar a la Administración entre el 5 y el 15 por ciento del porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la actuación, o del ámbito superior de referencia en que ésta se incluya, debiendo ser la legislación autonómica la que lo determine finalmente. Establece el artículo 16 también las siguientes precisiones:

- La   legislación   sobre   ordenación territorial y urbanística podrá permitir excepcionalmente reducir o incrementar este porcentaje de forma proporcionada y motivada, hasta alcanzar un máximo del veinte por ciento en el caso de su incremento, para las actuaciones o los ámbitos en los que el valor de las parcelas resultantes sea sensiblemente inferior o superior, respectivamente, al medio en los restantes de su misma categoría de suelo.

- El destino es para patrimonio público de suelo.

- Se recibe libre de cargas de urbanización.

- Afectará a todo el suelo en el que se desarrolle una actuación de transformación, si bien, en las actuaciones de dotación este porcentaje se entenderá referido al incremento de la  edificabilidad  media  ponderada atribuida a los terrenos incluidos en la actuación.

- La legislación sobre ordenación territorial y urbanística podrá determinar los casos y condiciones en que quepa sustituir la entrega del suelo por otras formas de cumplimiento del deber, excepto cuando pueda cumplirse con suelo destinado a vivienda sometida a algún régimen de protección pública en virtud de la reserva indicada.

Junto a la participación de la Administración en la plusvalía, se establecen otras obligaciones como la entrega de suelo para viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas; costear  las  obras  de  urbanización y garantizar el realojamiento de los ocupantes legales que se precise desalojar de los inmuebles situados dentro del área de actuación; indemnizar a los titulares de derechos sobre las construcciones y edificaciones que deban ser demolidas, así como sobre las obras, instalaciones, plantaciones y sembrados que no puedan conservarse.

En el artículo 16 se establece la imposición de amplios criterios de sostenibilidad del   desarrollo urbano imponiendo la evaluación ambiental y los informes de las administraciones competentes sobre riesgos naturales, recursos hídricos y vinculaciones de dominio público como costas o carreteras. Estos informes, de acuerdo con este artículo "serán determinantes para el contenido de la memoria ambiental, que sólo podrá disentir de ellos de forma expresamente motivada". Especialmente importante para los Ayuntamientos es el apartado 5, del artículo 15, que obliga a elevar a la Junta de Gobierno, o cuando la legislación lo establezca, al órgano colegiado que corresponda, el informe de sostenibilidad ambiental y económica.

Otras cuestiones referentes al régimen del suelo, dentro del mismo Titulo II, se hallan en el artículo 17, donde se regulan determinados aspectos como la novedosa definición de parcela y finca y sus relaciones, en el artículo 18, sobre transmisión de fincas y deberes urbanísticos, y en el artículo 19, sobre declaración de obra nueva.