Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones.

Como señala Ramón Fernández, el cambio que supuso el Real Decreto Ley 5/1996, de 7 de junio, luego transformado en Ley estatal 7/1997, trató de responder a una nueva cultura urbanística a la que daba forma y consistencia un informe elaborado por el Tribunal de Defensa de la Competencia en 1993, sobre medidas necesarias para introducir e incrementar la competencia en la economía española. Dicho informe criticaba el sistema urbanístico vigente en ese momento (TR92), que había ido degenerando progresivamente hacia un intervencionismo administrativo cada vez más agobiante, cuyo resultado había sido contraproducente, al prolongar excesivamente los procesos de gestión y puesta en el mercado de nuevo suelo.

Participando de esta crítica, la nueva Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre el Régimen del Suelo y Valoraciones, destaca en su Exposición de Motivos cómo el sistema urbanístico anterior había multiplicado las intervenciones administrativas en las distintas fases de los procesos de desarrollo urbano, a veces innecesariamente, lo cual había contribuido de una manera decisiva a demorar, hasta extremos irracionales, las operaciones de urbanización y ulterior edificación, haciendo imprevisible su coste, además de dificultar una adecuada programación de las correspondientes actividades empresariales, siendo el resultado de todo ello el encarecimiento del producto final.

La Ley del Suelo 6/1998 trata de responder a esta situación mediante una política de suelo que restablezca el equilibrio entre iniciativa pública e iniciativa privada, el cual estaba descompensado a favor de la primera desde la Ley del Suelo de 1956. En efecto, desde esa fecha, la legislación urbanística estatal había favorecido notablemente el intervencionismo del sector público en detrimento de la iniciativa privada, cuyo protagonismo era más reducido y sujeto a complejas decisiones administrativas.

Así pues, esta Ley, de inspiración liberal, intenta restablecer el equilibrio dentro de la escena urbanística, potenciando la iniciativa privada. Su intención es favorecer la libertad de empresa en una economía de mercado regida por la competencia, donde la propiedad privada es una institución fundamental. Sin embargo, y a pesar de reconocer el legislador el fracaso de la regulación urbanística intervencionista, en ningún caso renuncia a otorgar a los poderes públicos la función directiva y orientadora que es consustancial al planeamiento general. Es, por tanto, el Plan General, redactado y aprobado por la Administración, el que puede y debe fijar la estructura general del territorio y la imagen de la ciudad; es decir, que la disminución del protagonismo público que prevé la Ley no implica reducir el papel de la Administración en el diseño de la ciudad.

Para la doctrina, esta Ley del Suelo tiene una doble naturaleza: no es una ley urbanística, ya que el Estado no puede dictar una ley de este tipo tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997; pero, en otros aspectos sí es una ley urbanística, pues incide directamente en esta materia al regular criterios que afectan el régimen de la propiedad del suelo y, por consiguiente, a la competencia urbanística, vinculando dichos criterios a la legislación de las Comunidades Autónomas y al planeamiento a la hora de establecer la clasificación del suelo. En este sentido, la STC 61/1997 reconoció al Estado la facultad de reglamentar las "condiciones básicas" que garanticen la igualdad en el ejercicio del derecho de propiedad en todo el territorio nacional, así como de regular otras materias que inciden en el urbanismo y que ya se han enumerado al comentar la sentencia.

La finalidad principal de la Ley es promover el aumento de la oferta de suelo, haciendo posible que la conversión del suelo urbanizable a suelo ya urbanizado sea un proceso más rápido y efectivo, dando, para ello, un mayor protagonismo a la iniciativa particular, que puede demandar de la Administración la transformación del suelo urbanizable.

Partiendo de dos presupuestos clásicos del Derecho urbanístico como son: que la función directora del proceso urbanístico corresponde a los poderes públicos y que la gestión urbanística se apoya en la iniciativa de los propietarios de suelo, sin perjuicio de la iniciativa pública, la Ley introduce las siguientes novedades:

a) El suelo urbanizable pasa a ser el suelo residual. Anteriormente, el suelo urbanizable se establecía en función de la demanda prevista, conocida a través de estudios de población, estudios de mercado del suelo productivo, etc. Era la voluntad del planeamiento la que determinaba las superficies destinadas a esta clase de suelo, así como el uso a que podían ser destinadas las mismas y su localización. El suelo urbanizable dependía de la voluntad del planificador y el suelo no urbanizable era el suelo residual. Ahora, los suelos son clasificados como urbanos o no urbanizables dependiendo de su consolidación, si hablamos de suelo urbano, o de valores a proteger o de su inadecuación para el desarrollo urbano, en los casos de suelo no urbanizable, y el resto del territorio, por exclusión, será suelo urbanizable.

b) Rompe con el proceso de adquisición gradual de derechos que establecía el TR92. Las facultades urbanísticas del derecho de propiedad no van a ser ya algo ajeno a éste, como ocurría en el TR92 donde eran atribuidas al propietario gradualmente en la medida que iba cumpliendo un calendario de deberes; ahora estas facultades se entienden consustanciales al derecho de propiedad, son parte de su contenido esencial. Se distancia, así, la Ley del Suelo 6/1998 de la llamada teoría de la patrimonialización sucesiva de las facultades urbanísticas.

c) En la línea del Real Decreto Ley 5/1996, reduce el porcentaje de cesión obligatoria a los Ayuntamientos del aprovechamiento lucrativo, del 15 por 100 del TR92 y posterior 10 por 100 del RDL 5/1996 al 10 por 100 como máximo, asegurando, por lo tanto, a los promotores un aprovechamiento lucrativo de sus suelos, como mínimo, del 90 por 100 del aprovechamiento objetivo atribuido a los mismos por el Plan urbanístico. Al establecer la Ley un porcentaje máximo de cesión de este aprovechamiento lucrativo, serán las Comunidades Autónomas las que fijen exactamente dicho tanto por ciento, el cual nunca podrá superar el citado límite del 10 por 100. Será también de su incumbencia determinar si esta clase de terrenos se entregan a los Ayuntamientos urbanizados o no urbanizados. En caso negativo la Administración deberá participar en la financiación de la obra urbanizadora correspondiente.

d) Abre la puerta a la figura del agente urbanizador que recogía ya la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Comunidad Autónoma de Valencia, al establecer en el art. 4 que la iniciativa privada podrá participar en la actuación urbanística, "aunque ésta no ostente la propiedad del suelo”.