Capítulo 3. Las Clases de Suelo (I).

Analizado en el capítulo 2º cómo influyen sobre el urbanismo, desde la Constitución española hasta la legislación Autonómica, pasando por las leyes Estatales, estamos en condiciones de poder estudiar las diferentes Clases de Suelo que define la LOUA. En realidad, este capítulo 3º es una prolongación del capítulo 1º y tendrá su continuidad en el capítulo 5º cuando se estudie el régimen urbanístico del suelo; será en los capítulos 4º y 6º donde se estudien el Planeamiento y la Ejecución en las prácticas del “urbanismo” y de la “ordenación del territorio”.

Las diferentes clases de suelo y su régimen urbanístico se definen en la LOUA en su Título II, tras haberse regulado el planeamiento urbanístico en el “Título I. La ordenación urbanística”. Siguiendo la idea lanzada en el capítulo 1º de que el suelo constituye la auténtica materia prima del “urbanismo” y de la “ordenación del territorio”, por el autor de este trabajo se considera más lógico invertir, en parte, el orden de la LOUA y que, con antelación al estudio del planeamiento, se complete, al menos, el de las clases de suelo, postergándose el estudio de los derechos y deberes de los propietarios de suelo para el capítulo 5º, tal y como ha quedado dicho en el párrafo anterior, una vez que en el capítulo 4º se haya estudiado la fase de Planeamiento que es la que, al fin y al cabo, otorga a los distintos suelos sus características urbanísticas, siempre teniendo en cuenta lo que al respecto legisla la LOUA.

El artículo 44 de la LOUA dispone que es en el planeamiento general donde se “clasifica la totalidad del suelo de cada término en todas o algunas de las siguientes clases de suelo: urbano, no urbanizable y urbanizable, distinguiendo en cada una de éstas las correspondientes categorías”, si bien permite que el suelo destinado a “sistemas generales” de carácter o interés supramunicipal o singular, esté al margen de la clasificación señalada, aunque a los efectos de su valoración y obtención pudiera adscribirse a alguna de dichas clases.

Capítulo 3. Las Clases de Suelo (II). Suelo Urbano.

El suelo urbano y sus categorías.

Es el artículo 45 de la LOUA el que define el concepto de suelo urbano cuando especifica en su apartado 1 que integran el suelo urbano los terrenos que el Planeamiento “adscriba a esta clase de suelo por encontrarse en alguna de las siguientes circunstancias:

- Formar parte de un núcleo de población existente o ser susceptible de incorporarse a él en ejecución del Plan, y estar dotados, como mínimo, de los servicios urbanísticos de acceso rodado por vía urbana, abastecimiento de agua, saneamiento y suministro de energía eléctrica en baja tensión.

- Estar ya consolidados al menos en las dos terceras partes del espacio apto para la edificación según la ordenación que el planeamiento general proponga e integrados en la malla urbana en condiciones de conectar a los servicios urbanísticos básicos reseñados en el apartado anterior.

- Haber sido transformados y urbanizados en ejecución del correspondiente instrumento de planeamiento urbanístico y de conformidad con sus determinaciones”.

El apartado 2 del mismo artículo 45 establece las dos categorías de suelo urbano, consolidado y no consolidado, fijando también los criterios para su distinción. Así, en el punto 2.B) se define al suelo urbano "no consolidado" como el comprendido por los terrenos que el planeamiento adscriba a esta categoría, al concurrir en él alguna de las siguientes circunstancias:

“a) Carecer de urbanización consolidada por:

1. No comprender la urbanización existente todos los servicios, infraestructuras y dotaciones públicos precisos, o unos u otras no tengan la proporción o las características adecuadas para servir a la edificación que sobre ellos exista o se haya de construir.

2. Precisar la urbanización existente de renovación, mejora o rehabilitación que deba ser realizada mediante actuaciones integradas de reforma Interior, incluidas las dirigidas al establecimiento de dotaciones.

b) Formar parte de áreas homogéneas de edificación, continuas o discontinuas, a las que el instrumento de planeamiento les atribuya un aprovechamiento objetivo considerablemente superior al existente, cuando su ejecución requiera el incremento o mejora de los servicios públicos y de urbanización existentes”.

Conforme al apartado 2.A) del mismo artículo 45 de la LOUA, todos los terrenos urbanizados o con la condición de solar, que no deban quedar comprendidos en la categoría de no consolidados, quedarán integrados por el planeamiento como suelo urbano “consolidado”. Según el artículo 148.4 de la LOUA, para que una parcela pueda poseer la condición de solar deberá estar dotada como mínimo de acceso rodado por vía urbana pavimentada, suministros de agua potable y energía eléctrica, evacuación de aguas residuales y tener definidas alineaciones y rasantes, si existiera planeamiento.

Capítulo 3. Las Clases de Suelo (III). Suelo No Urbanizable.

El suelo no urbanizable y sus categorías.

El artículo 46.1 establece los supuestos en que los terrenos deben ser adscritos por el planeamiento a la clase de suelo no urbanizable:

a) Tener la condición de bienes de dominio público natural o estar sujetos a limitaciones o servidumbres.

b) Estar sujetos a algún régimen de protección por la correspondiente legislación administrativa.

c) Ser merecedores de algún régimen especial de protección o garante del mantenimiento de sus características, por razón de los valores e intereses en ellos concurrentes de carácter territorial, natural, ambiental, paisajístico o histórico.

d) Entenderse necesario para la protección del litoral.

e) Ser objeto por la planificación territorial de previsiones y determinaciones que impliquen su exclusión del proceso urbanizador.

f) Considerarse necesaria la preservación de su carácter rural.

g) Constituir el soporte físico de asentamientos rurales diseminados.

h) Ser necesario el mantenimiento de sus características para la protección de la integridad y funcionalidad de infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos públicos o de interés público.

i) Presentar riesgos ciertos de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones u otros riesgos naturales.

j) Proceder la preservación de su carácter no urbanizable por la existencia de actividades y usos generadores de riesgos de accidentes mayores.

k) Ser improcedente su transformación teniendo en cuenta razones de sostenibilidad, racionalidad y las condiciones estructurales del municipio.

En base a este listado de criterios de clasificación del suelo como no urbanizable, el artículo 46.2 señala las siguientes categorías para dicha clase de suelo:

a) Suelo no urbanizable de especial protección por legislación especifica, que incluirá en todo caso los terrenos clasificados en aplicación de los criterios de las letras a) y b) del apartado anterior, e i) cuando tales riesgos queden acreditados en el planeamiento sectorial.

b) Suelo no urbanizable de especial protección por la planificación territorial o urbanística, que incluirá al menos los terrenos clasificados en aplicación de los criterios de las letras c), d) y e) del apartado anterior.

c) Suelo no urbanizable de carácter natural o rural.

d) Suelo no urbanizable del Hábitat Rural Diseminado, que incluirá aquellos suelos que cuenten con las características que se señalan en la letra g) del apartado anterior.

Capítulo 3. Las Clases de Suelo (y IV). Suelo Urbanizable.

El suelo urbanizable y sus categorías.

El artículo 47 de la LOUA no describe el concepto de suelo urbanizable, entendiéndose que todo suelo que no posea las características de urbano ni las de no urbanizable, será suelo urbanizable. Lo que sí hace el artículo 47 es determinar las categorías que pueden integrar esta clase de suelo:

a) Suelo urbanizable ordenado, integrado por los terrenos que formen el o los sectores para los que el Plan establezca directamente la ordenación detallada que legitime la actividad de ejecución, en función de las necesidades y previsiones de desarrollo urbanístico municipal.

b) Suelo urbanizable sectorizado, integrado por los terrenos suficientes y más idóneos para absorber los crecimientos previsibles, de acuerdo con los criterios fijados por el Plan General de Ordenación Urbanística. Este plan delimitará uno o más sectores, y fijará las condiciones y los requerimientos exigibles para su transformación mediante el o los pertinentes Planes Parciales de Ordenación. Desde la aprobación de su ordenación detallada, este suelo pasará a tener la consideración de suelo urbanizable ordenado.

c) Suelo urbanizable no sectorizado, integrado por los restantes terrenos adscritos a esta clase de suelo. Esta categoría deberá tener en cuenta las características naturales y estructurales del municipio, así como la capacidad de integración de los usos del suelo y las exigencias de su crecimiento racional, proporcionado y sostenible.